وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
خرید ویلا در زمان تورم اقتصادی کار درستی است؟
در این مقاله بررسی میکنیم که آیا خرید ویلا در زمان تورم اقتصادی کار درستی است؟ یا خیر. خرید ویلا و توسعه املاک مسکونی اغلب اوقات یک منبع درآمد واقعی و همچنین پوشش دهنده ریسک داراییهای نقدی در برابر تورم و خطرات آن است.
خرید ویلا منبعی برای سرمایه‌گذاری عالی و فراهم کردن زندگی مجلل برای خود و خانواده است. فضای ویلای خریداری شده احساس تعلق به افراد میدهد و احساس مالکیت بیشتری نسبت به اموال خود پیدا میکنند. وقتی نوبت به تعیین ارزش فروش میرسد ،ویلاها میتوانند گزینه بهتری نسبت به آپارتمان‌ها باشند.زمانی که تورم افزایش می‌یابد،قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد و این موضوع می تواند ناشی از اثرات تورم بر ساخت و ساز املاک و ساختمان‌ها باشد.زمانی که قیمت خانه های جدید افزایش پیدا میکند به نفع فروشندگان است. اما با این حال یک فضای چالش برانگیز را برای خریداران ایجاد میکند.
افزایش تدریجی نرخ تورم، نه تنها خبر بدی برای سرمایه‌گذاران املاک نیست بلکه سرمایه‌گذاری در شرایط تورمی در مکان های درجه یک بسیار جذاب است. برای خرید ویلا به عنوان سرمایه‌گذاری باید سه مولفه را در نظر گرفت: بازده مورد انتظار، جبران تورم آتی و سایر ریسک های سرمایه‌گذاری. از آنجایی که انتظار می رود سرمایه‌گذاران برای خرید ویلا یک افق بلند مدت داشته باشند بنابراین می توان گفت که خرید ویلا پوشش ریسک تورم موثری خواهد داشت.یک عامل مورد توجه سرمایه‌گذاران ملک این است که نرخ بهره واقعی ثابت می ماند. اگر نرخ بهره مطابق رشد اقتصادی افزایش یابد، در نتیجه تورم اقتصادی افزایش می‌یابد. این افزایش تورم ناشی از نرخ بهره ورشد اقتصادی ممکن است برای سرمایه‌گذاران مثبت باشد. در شرایط تورم بالا صاحبان املاک حق افزایش دادن قیمت و ارزش ملک را خواهند داشت.
بازدهی سرمایه‌گذاری
هر استراتژی سرمایه‌گذاری باید نیازهای نقدینگی آینده سرمایه‌گذار، انتظارات بازده مالی و انگیزه سرمایه‌گذاری را دربرگیرد و این پارامترها برای هر سرمایه‌گذار متفاوت است. از دیگر مزایای خرید ویلا برای سرمایه‌گذاری این است که استراتژی سرمایه‌گذاری در آن بسیار ساده است حتی اگر شرایط بازار پیچیده باشد. بازده مالی معمولا ترکیبی از بازده درآمد به اضافه تغییرات در ارزش سرمایه است. به علاوه بازده املاک و مستغلات هم با تورم قبلی و هم با تورم غیر منتظره رابطه مثبت دارد.
اصطلاح ریسک در اقتصاد به معنای احتمال ضرر یا سود و بازدهی کمتر از حد انتظار در یک سرمایه‌گذاری است. ریسک انواع مختلفی دارد از جمله: ریسک تجاری، ریسک مالی، ریسک نقدینگی، ریسک قدرت خرید و ریسک مدیریت و… . به طور کلی مشخصه ریسک، سرمایه‌گذاری در املاک را از گزینه های دیگر سرمایه‌گذاری مانند خرید سهام عادی شرکتی ها و اوراق قرضه شرکتی متمایز میکند. به عبارت دیگر، عوامل داخلی و خارجی تاثیرگذار بر ریسک سرمایه‌گذاری در املاک با عوامل تاثیر گذار بر سرمایه‌گذاری در سایر بازارها تا حدودی متفاوت است .
برای مثال تعریف ریسک تجاری در بازارهای مالی خطر زیان ناشی از نوسانات فعالیت های اقتصادی و تاثیر آن بر تغییر پذیری درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری است . در مورد املاک و مستغلات ، عوامل تاثیرگذار بر ریسک تجاری عواملی هستند که بر درآمد خالص عملیاتی و قیمت فروش مجدد ملک تاثیر میگذارند. تغییرات در شرایط اقتصادی مانند رکود ممکن است بر برخی املاک بیش از سایرین تاثیر بگذارد و در اینجا ریسک تجاری برای هر ملک به طور جداگانه تعیین میشود.
تورم اقتصادی
در شرایطی که تورم اقتصادی غافلگیرکننده رخ میدهد این سوال مطرح است که خرید ویلا در زمان تورم اقتصادی کار درستی است؟ سرمایه‌گذاران موفق نه تنها به حداکثر رساندن بازده سرمایه‌گذاری بلکه کاهش ریسک سرمایه‌گذاری را هم در نظر میگیرند. در میان ریسک هایی که سرمایه‌گذاران با آن مواجه‌اند، تورم به یک نگرانی غالب تبدیل شده است زیرا می تواند بازده واقعی سرمایه‌گذاری را ازبین ببرد. برای ارزیابی این موضوع اصطلاح پوشش تورمی موثر سرمایه مطرح میشود و دارایی های پوشش دهنده تورم برای سرمایه‌گذاری جذاب تر میشوند. به عبارت دیگر، افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در خرید ویلا و سایر املاک کاهش قدرت خرید ناشی از تورم را جبران میکند.
تورم به عنوان یک اصطلاح اقتصادی مفهوم افزایش حجم پول در گردش را دارد. امروزه اکثر اقتصاددانان از واژه تورم برای اشاره به افزایش سطح قیمت استفاده میکنند.با توجه به مدل مثلث تورم، سه نوع عمده تورم وجود دارد: اول تورم کششی تقاضا که ناشی از افزایش تقاضای کل به دلیل افزایش مخارج خصوصی و دولتی و… است. تقاضای مازاد و شرایط مطلوب بازار باعث تحریک سرمایه‌گذاری و توسعه میشود. دومین نوع تورم، تورم داخلی است و اغلب با مارپیچ قیمت/ دستمزد مرتبط است و شامل تلاش افراد برای حفظ مشتریان خود با دادن قیمت بالاتر برای کالا است. در سومین نوع تورم افزایش قیمت در نتیجه افزایش عرضه پول وسیاست‌های مالی ناشی از آن در نظر گرفته میشود.
به طور کلی افزایش تقاضا و افزایش عرضه در معاملات مسکن، سیاست‌های پولی و مالی و تولید ناخالص داخلی هر کشور از جمله عوامل تاثیر گذار بر قیمت املاک و ارزش ویلاها هستند.با توجه به معاملات در بازار مسکن، در بین اقلام دارایی، ارزش ویلا بیشترین همبستگی را با تورم دارد.خرید ویلا بیشتر از سایر دارایی ها به مدیریت ریسک ناشی از تورم کمک میکند. به عبارت دیگر از لحاظ تاریخی در زمان تورم خرید ویلا به عنوان یک دارایی و سرمایه‌گذاری خوب و کاهش دهنده ریسک سرمایه‌گذاری در نظر گرفته میشود.
ضریب همبستگی قیمت املاک و نرخ تورم
تحقیقات انجام شده در برخی کشورهای آسیایی درباره معاملات مسکن، به ارزیابی همبستگی بین بازده دارایی‌ها و تورم پرداخته‌اند. در این نتایج این تحقیقات عنوان شده است که خرید ویلا و املاک یک سرمایه‌گذاری کم ریسک در زمان تورم اقتصادی است. البته اصطلاح همبستگی بازده دارایی با تورم برای جواب به این سوال است که آیا بازده دارایی در جهت تورم حرکت میکند یا خیر. با این حال برای محاسبه نسبت پوشش تورمی موثر باید از ضریب همبستگی استفاده کرد.خرید ویلا مخصوصا خرید ویلا در شمال و خرید ویلا در محمودآباد در زمان تورم نتایج قابل توجه و نسبتا بهتری را نسبت به سایر انواع املاک و دارایی‌ها دارد و کاهش قدرت خرید ناشی از تورم را جبران میکند.
برای پاسخ به سوال خرید ویلا در زمان تورم اقتصادی کار درستی است؟ با توجه به مطالعات انجام شده در زمینه املاک و بر اساس نتایج تجربی و استدلال های نظری، املاک مسکونی و بالاخص ویلاها جذاب ترین بازدهی سرمایه‌گذاری را ارائه میدهند که بسیار قابل توجه است. با توجه به مدل رشد قیمت در بازار مسکن، املاک و مستغلات را میتوان گزینه مناسب سرمایه‌گذاری در برابر تورم در نظر گرفت. با توجه به مطالب گفته شده بین بازدهی املاک و نرخ تورم رابطه مثبت وجود دارد ولی این رابطه نامتقارن است و خطی نیست. رابطه نامتقارن به این معنا است که افزایش قیمت املاک و نرخ تورم با تاخیر زمانی و تدریجی رخ میدهد. همچنین اغلب اوقات ارزش مسکن با سرعت بیشتری نسبت به تورم افزایش می‌یابد.
نکته قابل توجه این است که افزایش مداوم قیمت ملک بیشتر از نرخ تورم، ممکن است منجر به ایجاد حباب قیمتی شود. زمان ترکیدن حباب املاک و افزایش فروش، شکاف زیادی بین عرضه وتقاضا رخ میدهد که در نهایت به رکود بازار منجر خواهد شد. در حالت رکود بازار مسکن ممکن است که املاک پوشش تورمی کمتری داشته باشند با این حال در بلند مدت بهتر از اوراق قرضه و برخی دیگر از دارایی ها عمل میکنند.
سخن آخر درباره خرید ویلا در زمان تورم اقتصادی کار درستی است؟
اگر این سوال برایتان پیش آمده باشد که خرید ویلا در زمان تورم اقتصادی کار درستی است؟ باید بدانید که علی رغم رابطه نامتقارن بین قیمت املاک و تورم، خرید املاک و مستغلات، پوشش ریسک موثری خواهد داشت. تورم های بزرگ و غافلگیر کننده، قیمت املاک به ویژه ویلاها و مکان‌های درجه یک را جذاب‌تر میکند و این موضوع منجر به تغییر پرتفوی سرمایه‌گذاری افراد میشود. به علاوه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از قدیم الایام تا کنون توجیه‌پذیر بوده است و همیشه باور براین بوده است که بازارمسکن بسیار کم ریسک است.